解放軍文職招聘考試來源于購房人的風(fēng)險-解放軍文職人員招聘-軍隊文職考試-紅師教育
發(fā)布時間：2017-08-2220:13:50來源于購房人的風(fēng)險1、購房人經(jīng)濟狀況惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)供樓。2、購房人死亡或者被宣告死亡或失蹤，繼承人不再供樓。3、購房人提供虛假證明材料。（三）國家政策風(fēng)險（四）不可抗力風(fēng)險如發(fā)生自然災(zāi)害使抵押物毀損等。三、樓宇按揭銀行風(fēng)險的法律防范機制（一）明確開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險化解啟動機制。把開發(fā)商與銀行的關(guān)系確定為雙重關(guān)系：第一層是回購關(guān)系；第二層是保證關(guān)系。在這種風(fēng)險化解機制下，當(dāng)購房人不能按合同供款時，首先開發(fā)商必須回購該抵押房產(chǎn)，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足清償，則開發(fā)商對不足部分承擔(dān)保證責(zé)任，這樣銀行就可以真正實現(xiàn)雙重保險。（二）保險業(yè)全面介入樓宇按揭法律關(guān)系，確立樓宇按揭銀行風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。保險融資與樓宇按揭融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購房人的人身財產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險的防范，這些需求都可以通過保險業(yè)的介入而得到妥善解決，使保險與按揭各方利益得到最佳組合。要求購房人購買房產(chǎn)（即按揭物）的財產(chǎn)保險。購房人為投保人和被保險人，如發(fā)生意外事故，如自然災(zāi)害等導(dǎo)致抵押房產(chǎn)毀損，銀行可以從保險賠償金中優(yōu)先受償，這種保險法律關(guān)系和優(yōu)先受償權(quán)可以在樓宇按揭合同中予以明確，可有效地防范因不可抗力及其他原因給銀行帶來的按揭風(fēng)險。（三）發(fā)揮律師在樓宇按揭業(yè)務(wù)中的作用，降低按揭銀行風(fēng)險1、我國目前樓宇按揭中存在的問題銀行目前的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)脫胎于香港，兩地業(yè)務(wù)的指導(dǎo)思想，操作程序乃至業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)上有許多一致或相似的地方。最大的區(qū)別是內(nèi)地銀行業(yè)務(wù)的社會化程度比較低，銀行人員承擔(dān)了大量非銀行業(yè)務(wù)，該干的沒有干，干了沒干好。（1）銀行作為企業(yè)其全部業(yè)務(wù)應(yīng)以效益為中心，反映在按揭貸款業(yè)務(wù)上，則應(yīng)把主要的人力與精力集中去加強內(nèi)部管理、規(guī)范操作以及為開發(fā)商、購房人提高服務(wù)質(zhì)量上，但在實際業(yè)務(wù)中，銀行的房信業(yè)務(wù)有很大部分人力和物力不是集中于辦理前述業(yè)務(wù)，而是忙于應(yīng)付審核法律主體、簽訂合同、辦理抵押登記、辦公證等法律事務(wù)上，與發(fā)展商聯(lián)系不多，追蹤不夠，效率不高。（2）銀行的供樓業(yè)務(wù)發(fā)展快，該業(yè)務(wù)的法律事務(wù)部分具有筆數(shù)多、手續(xù)繁的特點，由于銀行工作人員包攬此項業(yè)務(wù)，導(dǎo)致房信部門工作量猛增，大部分銀行反映業(yè)務(wù)經(jīng)辦人手緊張，個別嚴(yán)重缺人的銀行，為應(yīng)付工作，請臨時工替信貸員辦供樓業(yè)務(wù)，甚至還有的將有關(guān)業(yè)務(wù)（如借款合同的填寫、通知供款人還款日期等）讓開發(fā)商代勞，造成合同填寫不規(guī)范、差錯率高，對外影響銀行形象，對內(nèi)不利于風(fēng)險防范。2、香港樓宇按揭的程序和律師行的作用按揭樓宇分為私人樓宇、政府房屋（公屋），商業(yè)及工貿(mào)樓宇三種，以私人樓宇為主，按揭業(yè)務(wù)的操作流程如下（包括一、二手樓的現(xiàn)樓和期樓）（1）現(xiàn)樓：①按揭申請人與房地產(chǎn)所有人簽訂臨時買賣合約。②申請人向銀行申請按揭貸款，包括以下內(nèi)容：a.銀行委托估價師對房產(chǎn)進(jìn)行估價；b.銀行對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑情況、面積、裝修等進(jìn)行調(diào)查；c.若銀行對申請人的資信和房產(chǎn)的價值滿意的話，銀行將發(fā)出同意貸款的信函；d.銀行指示律師辦理有關(guān)法律程序。③律師進(jìn)行有關(guān)法律程序（查明房產(chǎn)的業(yè)權(quán)、準(zhǔn)備合同文本、合同簽字鑒證等）。④有關(guān)合同簽署后，銀行安排劃款于律師行的帳戶，以幫助借款人完成交易。⑤律師進(jìn)行有關(guān)文件之注冊手續(xù)（即國土廳進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記）完成后將所有文件交銀行存放。如果房產(chǎn)系多次按揭，則設(shè)定首次按揭的銀行有權(quán)保管房地產(chǎn)所有權(quán)的文件。⑥當(dāng)按揭借款人還清全部借貸后，銀行指示律師進(jìn)行贖契（向借款人移交產(chǎn)權(quán)）的法律程序。（2）樓花:①申請人與發(fā)展商簽訂臨時買賣契約。②與前述2同。③律師進(jìn)行有關(guān)法律程序，并起草樓花按揭合同，將借款人買賣合同項下的房產(chǎn)權(quán)益抵押給銀行。④當(dāng)有關(guān)合同文件簽署后，銀行將貸款轉(zhuǎn)入律師行帳戶，以便協(xié)助借款人將樓價余額交給發(fā)展商。⑤律師跟進(jìn)有關(guān)文件這注冊手續(xù)，當(dāng)該物業(yè)發(fā)出入伙證即取得正式產(chǎn)權(quán)之后的十四個工作日內(nèi)，起草正式的按揭契約，以便借款人完成按揭手續(xù)，將房產(chǎn)抵押給銀行。⑥借款人完全還清貸款后，銀行會指示律師進(jìn)行贖契有關(guān)法律程序。在以上的業(yè)務(wù)流程中，香港律師行主要承擔(dān)以下工作：對物業(yè)之業(yè)權(quán)（產(chǎn)權(quán)）作出調(diào)查；草擬及簽署有關(guān)按揭之法律文件（如按揭契約，擔(dān)保書及公司會議記錄等）；呈報銀行該物業(yè)之按揭文件已經(jīng)簽署，通知銀行劃款與該律師之帳戶內(nèi)以便協(xié)助借款人完成該貸款之指定用途；安排有關(guān)法律文件于政府有關(guān)機構(gòu)（如國土廳）進(jìn)行注冊手續(xù)。在前述業(yè)務(wù)中，律師只代表銀行，但借款人通常也不會另外找律師，而是同時委托銀行律師辦理有關(guān)按揭手續(xù)。在前述運作過程中，銀行與律師分工明確，銀行主要負(fù)責(zé)貸款評估、放款及收款，法律事務(wù)則全部委托律師行辦理，律師辦理相關(guān)業(yè)務(wù)須承擔(dān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險，如果在辦理業(yè)務(wù)過程中有疏忽，比如審核業(yè)權(quán)或遲延登記，導(dǎo)致銀行蒙受損失的，在銀行在追討下法庭可能判令有關(guān)的律師行作出賠償，賠償金額通常包括按揭款項的金額及其有關(guān)的利息。香港銀行和律師行這種細(xì)致、明確的分工，極大地減輕了銀行的工作量，使其可以集中精力辦理銀行業(yè)務(wù)，而律師行面臨的巨大執(zhí)業(yè)風(fēng)險，促使其在執(zhí)業(yè)過程中認(rèn)真履行職責(zé)，確保樓宇按揭業(yè)務(wù)全部過程的合法性和有效性，從而大大降低了按揭貸款的風(fēng)險。在香港，通常沒有出現(xiàn)什么按揭上的糾紛，因法律及按揭條款內(nèi)容均十分完善，抵押人鮮能推卸責(zé)任。據(jù)香港金融管理局統(tǒng)計，1997年，按揭貸款遲延還款（90天），僅占全部按揭貸款總額0.1%。
