考試法律常識(shí)之民法(78)：更正登記、異議登記、預(yù)告登記
③若登記名義人為真正的物權(quán)人，真正物權(quán)人之處分行為在法律上不受異議登記的影響（在事實(shí)上會(huì)受到影響）（見例3)。例1哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下。弟弟辦理異議登記后的第二天，哥哥以自己的名義將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①根據(jù)《物權(quán)法》第97條，哥哥的出售行為屬于無權(quán)處分，雖給丙辦理了過戶登記（注意：若不托關(guān)系是不可能過戶登記的），丙也不能善意取得。②原因在于：雖有錯(cuò)誤登記，但異議登記減損了錯(cuò)誤登記的公信力，丙應(yīng)當(dāng)知道哥哥實(shí)施的是無權(quán)處分（即主觀上惡意)。例2哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下，弟弟辦理了異議登記。弟弟因未能籌集到訴訟費(fèi)，異議登記30天后一直沒有提起訴訟。深諳法律的哥哥認(rèn)為有機(jī)可乘，以自己的名義將房屋以市價(jià)出賣給不知情的丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①異議登記后15天沒有起訴的，異議登記自動(dòng)失去效力，只要符合善意取得的構(gòu)成要件，丙就可以善意取得。②在現(xiàn)實(shí)中，事情可能是這樣進(jìn)展的：丙發(fā)現(xiàn)有異議登記（尚未被涂銷），就問哥哥這是怎么回事。哥哥于是編造謊言，謊稱房屋屬自己單獨(dú)所有，有人羨慕嫉妒恨，惡作劇來了一個(gè)異議登記(但自感理虧，所以30天來不敢起訴），丙聞言方才敢下手購買（此時(shí)丙主觀上就是善意的了)。例3哥哥獨(dú)自投資建造了一棟房屋，且辦理初始登記。弟弟認(rèn)為哥哥應(yīng)盡手足之情，給自己幾間，被哥哥拒絕，弟弟于是去辦理了異議登記。哥哥見弟弟胡鬧，就將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①弟弟的異議登記事實(shí)上會(huì)給哥哥帶來麻煩，因?yàn)槔硇缘馁I受人看見異議登記后，不敢下手購買。若該異議登記真的給哥哥帶來這樣的損害，弟弟應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。②但是，該異議登記不會(huì)在法律上給哥哥造成阻礙，現(xiàn)哥哥將房屋出售給丙，并瀟灑地辦理了過戶登記，丙取得了房屋所有權(quán)。③丙屬于繼受取得房屋所有權(quán)，不是善意取得，因?yàn)楦绺绲某鍪坌袨閷儆谟袡?quán)處分。在法律上，異議登記對(duì)于真正的有權(quán)處分是無能為力的。(三)預(yù)告登記(《物權(quán)法》第20條）（★★)1.預(yù)告登記的種類：實(shí)踐中，預(yù)告登記主要包括：①商品房預(yù)售登記。②在建工程抵押的預(yù)告登記。③抵押權(quán)順位的預(yù)告登記。2.預(yù)告登記的效力：(1)辦理了買賣（贈(zèng)與）等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的合同的預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分（出售、贈(zèng)與、抵押等）該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力（但不影響合同的效力)。(2)預(yù)告登記在下列兩種情形下自動(dòng)失效，即使沒有涂銷預(yù)告登記，預(yù)告登記亦不再具有前述效力：①債權(quán)消滅。②自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請本登記。例4房地產(chǎn)開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預(yù)告登記。房屋建成后（此時(shí)房屋所有權(quán)仍屬于甲），甲擅將該套房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①此例彰顯預(yù)告登記之保障不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。②甲的處分不能發(fā)生物權(quán)效力，丙不能取得房屋所有權(quán)(注意：若不托關(guān)系是不可能辦理過戶登記的)。③乙有權(quán)請求甲涂銷丙之登記，并給自己辦理過戶登記。④甲、丙合同有效，丙可對(duì)甲主張違約責(zé)任。例5房地產(chǎn)開發(fā)商甲以在建房屋為乙設(shè)立抵押，并辦理了抵押預(yù)告登記。房屋建好后，未經(jīng)乙同意，甲又以該房屋為丙設(shè)立抵押權(quán)，并于2009年4月1日辦理了抵押登記。乙亦在可以辦理抵押本登記之曰起3個(gè)月內(nèi)辦理了抵押登記，登記日期為2009年4月20日。①此例彰顯抵押預(yù)告登記之順位保障作用。②乙的抵押權(quán)登記在后，但由于預(yù)告登記在前，故乙的抵押權(quán)優(yōu)先于丙的抵押權(quán)。③要正確理解《物權(quán)法》第20條“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”的意思。其含義是：(a)若辦理了買賣（贈(zèng)與）等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)合同的預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，出賣、贈(zèng)與、抵押該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（b)若辦理了抵押合同的預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，抵押該不動(dòng)產(chǎn)的，仍可發(fā)生抵押權(quán)設(shè)立的效果，只是順位靠后。例6房地產(chǎn)開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預(yù)告登記。房屋建成后，在給乙辦理過戶登記前，甲宣告破產(chǎn)。①此例彰顯預(yù)告登記之破產(chǎn)保護(hù)作用。②多虧預(yù)告登記襄助，該房屋雖屬甲的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，乙仍有權(quán)請求破產(chǎn)管理人給自己辦理過戶登記。典型真題甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請辦理了預(yù)告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記?，F(xiàn)因甲公司不能清償欠款，銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。下列哪一判斷是正確的？（09年.卷三?8題一C)A.抵押合同有效，抵押權(quán)設(shè)立B.抵押合同無效，但抵押權(quán)設(shè)立.C.抵押合同有效，但抵押權(quán)不設(shè)立D.抵押合同無效，抵押權(quán)不設(shè)立[答案解析]①買賣合同之預(yù)告登記的效力有二：(a)不動(dòng)產(chǎn)所有人的處分權(quán)因預(yù)告登記受到限制，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意不得處分該不動(dòng)產(chǎn)；處分的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。(b)預(yù)告登記權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)具有排他效力。②《物權(quán)法》第20條還貫徹了《物權(quán)法》第15條的區(qū)分原則，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，只是不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但并不因此影響處分合同的效力。具體到本題，甲與銀行的抵押合同是有效的，但不能發(fā)生抵押權(quán)設(shè)立的法律效果（辦理了抵押登記也不行!）。故本題唯一正確的答案C選項(xiàng)。
2016年軍隊(duì)文職人員招聘考試（經(jīng)濟(jì)學(xué)）考前模擬試題及答案五-解放軍文職人員招聘-軍隊(duì)文職考試-紅師教育
2016年軍隊(duì)文職人員招聘考試（經(jīng)濟(jì)學(xué)）考前模擬試題及答案五發(fā)布時(shí)間：2017-07-20 21:36:521). 單位代碼由9位阿拉伯?dāng)?shù)字組成，反映了該單位的行業(yè)、登記注冊類型、隸屬關(guān)系等特征。( )正確答案：錯(cuò)2). 甲公司進(jìn)行房屋預(yù)售，3月1日將一套房屋預(yù)售給乙，雙方簽訂了預(yù)售合同并辦理了預(yù)告登記；5月1日，甲公司又與丙簽訂了預(yù)售合同，將同一套房屋預(yù)售給丙；交房時(shí)間屆至，乙、丙同時(shí)向甲公司提出交付房屋的請求。有關(guān)本案的下列說法中，正確的是( )。A.甲公司應(yīng)當(dāng)將房屋交付給乙，并為其辦理房產(chǎn)登記B.甲公司應(yīng)當(dāng)將房屋交付給丙，并為其辦理房產(chǎn)登記C.甲公司應(yīng)當(dāng)將房屋交付給乙和丙，并將乙、丙登記為房屋共有人D.由甲公司自行選擇向誰交付房屋，為誰辦理房產(chǎn)登記正確答案：A答案解析：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。3). 下列票據(jù)行為中，屬于基本票據(jù)行為的是( ).A.承兌B.付款C.背書D.出票正確答案：D
