考試法律常識(shí)之民法(80)：共有一

共有，指兩個(gè)以上人分享同一財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的現(xiàn)象。共有是對(duì)所有權(quán)“量”的分割。共有包括按份共有與共同共有。(―)共有的類型（★★★)1.按份共有。(1)概念。按份共有，指二人以上按照各自確定的份額對(duì)共有物享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系。(2)特征:①按份共有中的份額是抽象的，是所有權(quán)的份額，而不是共有物的份額。按份共有人對(duì)共有物不存在份額！除非另有約定，按份共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)按照其份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。②共有人的應(yīng)有份額抽象地及于共有物的整體，而非具體地及于共有物的部分。③按份共有人對(duì)其份額享有獨(dú)立的所有權(quán)，有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押自己共有的份額（無須其他共有人同意）。(3)應(yīng)有份額的確定：根據(jù)《物權(quán)法》第104條，按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享宥的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不髀確定出資額的，視為等額享有。(4)按份共有的擬制：根據(jù)《物權(quán)法》第103條，共有人共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。例1甲、乙、丙等額按份共有一匹馬。①按份共有中的份額是“所有權(quán)的份額”，是抽象的，不是“共有物的份額”，共有人對(duì)共有物（馬）是不存在份額的。②甲、乙、丙對(duì)自己的份額享有獨(dú)立的所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓、抵押均有絕對(duì)的自由。但轉(zhuǎn)讓、抵押馬（共有物）就不同了,應(yīng)依照《物權(quán)法》第97條的規(guī)則處理。③份額的意義在于，若無約定，按份共有人應(yīng)按照份額對(duì)共有物整體使用、收益和負(fù)擔(dān)義務(wù)。例如：若無約定，甲使用該馬的天數(shù)超過一年的1/3,即對(duì)乙、丙構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ倮纾喝魺o約定，乙使用該馬期間，馬生病花費(fèi)300元，甲應(yīng)按照其份額承擔(dān)100元。2.共同共有。(1)概念。共同共有，指二人以上根據(jù)共同關(guān)系對(duì)共有物不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系。共同共有的特點(diǎn)有二：①須有家庭、夫妻等共同關(guān)系；②共有人不分份額地分享一個(gè)所有權(quán)。(2)類型：①夫妻共同共有。②家庭共同共有。③遺產(chǎn)分割前，繼承人對(duì)遺產(chǎn)的共同共有。④被宣告無效或被撤銷的婚姻，當(dāng)事人同居期間所得的財(cái)產(chǎn)，按共同共有處理。但有證據(jù)證明為當(dāng)事人一方所有的除外（《婚姻法解釋（一）第I5條》)。(二)共有物的管理與處分(★★★)相關(guān)法條《物權(quán)法》第96條共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。第97條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。第98條對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。特別提示(1)概念把握。管理是上位概念。共有物的管理包括對(duì)共有物的處分、占有、使用、收益、保存等行為。只是其中的處分最顯重要。(2)《物權(quán)法》關(guān)于共有物管理的規(guī)則是一個(gè)“未完成作品”。除了共有物的處分有具體規(guī)則（《物權(quán)法》第97條）外，其他尚付闞如。例如，若按份共有人對(duì)如何“占有、使用共有物”不能達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)如何處理？《物權(quán)法》就沒有規(guī)定（制定法律時(shí)還沒想好，回避了），須經(jīng)由法律解釋或者漏洞填補(bǔ)等作業(yè)來確定其規(guī)則。(3)對(duì)(《物權(quán)法》第96條應(yīng)有正確理解。其規(guī)范內(nèi)容是：對(duì)共有物的管理，若共有人不能達(dá)成一致，每個(gè)共有人均有“按照法律規(guī)則”（當(dāng)然有些規(guī)則是明確的，有些規(guī)則尚付闕如）管理的權(quán)利和管理的義務(wù)；而不是每個(gè)共有人均有任意管理的權(quán)利。部分共有人不依法律規(guī)則，任意管理共有物的行為構(gòu)成對(duì)其他共有人所有權(quán)的侵犯！)1.共有物的處分。包括事實(shí)上的處分（如加蓋房屋、裝修房屋，拆除房屋重建；宰殺共有的牛）與法律上的處分（轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押、設(shè)立用益物權(quán)；贈(zèng)與共有的羊)。(1)根據(jù)《物權(quán)法》第97條對(duì)共有物的處分權(quán)限：①有約定的按約定；②沒有約定時(shí)，按份共有采絕對(duì)多數(shù)決原則，須經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意（只講份額不講人數(shù)?！耙陨稀卑ū緮?shù)，剛剛達(dá)到2/3，也屬于“2/3以上”）；共同共有采一致決原則，須經(jīng)全體共同共有人同意（一人不同意就不行)。例2甲、乙、丙按份共有一棟房屋，甲的份額占4/5，乙、丙的份額各占1/10。由于按份共有總體上不利于物盡其用，故《物權(quán)法》第97條對(duì)按份共有物的處分采用絕對(duì)多數(shù)決制度決定共有物的命運(yùn)，而且只講份額不講人數(shù)，顯得很功利。故：①甲決定以三個(gè)人的名義將房屋出賣(抵押）給丁，即使未經(jīng)乙、丙同意，買賣（抵押）合同也屬于有權(quán)處分，而非無權(quán)處分。②甲決定將房屋拆了童建，即使乙、丙反對(duì)也可立馬開拆，而且不對(duì)乙、丙的按份共有權(quán)構(gòu)成侵害（只要甲的動(dòng)機(jī)不是出于損害乙、丙)。③在前述兩種情況下，乙、丙的救濟(jì)之途僅剩下行使分割請求權(quán)，終止共有關(guān)系。并且，到底如何分割，也不能由乙、丙說了算，如若協(xié)商不成，就由法院決定是采用實(shí)物分割、作價(jià)分割還是變價(jià)分割。(2)須記?。骸段餀?quán)法》第97條有一個(gè)重要例外：對(duì)夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)處分的例外?！痘橐龇ń忉專ㄒ?》第17條規(guī)定，夫妻彼此享有“鑰匙權(quán)”，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方有權(quán)獨(dú)立決定，無須他方同意。但越出日常生活需要之外，則適用《物權(quán)法》第97條規(guī)定的一致決原則。(3)再須記?。骸段餀?quán)法》第97條與善意取得具有親密關(guān)系，部分共有人違反《物權(quán)法》第97條擅自對(duì)共有物進(jìn)行法律處分（出賣、抵押等），構(gòu)成無權(quán)處分，即轉(zhuǎn)接到善意取得制度。(4)還須記?。喊捶莨灿腥藢?duì)其份額享有獨(dú)立的所有權(quán)，按份共有人對(duì)自己份額的處分(轉(zhuǎn)讓、設(shè)立抵押權(quán)）無須其他按份共有人同意，這和對(duì)共有物的處分不同。例3甲與同學(xué)乙、丙各出資10萬元蓋了一棟三層樓房，約定樓房蓋好后三人共有。房屋竣工后，按照約定，甲住第一層，乙住第二層，丙住第三層。乙因常年在外做生意，打算將其居住的第二層出賣給丁，甲、丙均表示反對(duì)。對(duì)此，下列說法中正確的是哪一個(gè)？（模擬題一C)A.甲、乙、丙對(duì)樓房形成區(qū)分所有，乙有權(quán)出賣其居住的第二層B.甲、乙、丙對(duì)樓房形成按份共有，乙有權(quán)出售其居住的第二層，甲、丙享有優(yōu)先購買權(quán)C.甲、乙、丙對(duì)樓房形成按份共有，乙無權(quán)出售其居住的第二層D.甲、乙、丙對(duì)樓房形成共同共有，乙無權(quán)出售其居住的第二層[解析]①若甲、乙、丙約定“房屋蓋好后，甲、乙、丙分別取得一、二、三層的所有權(quán)”,那就形成了建筑物區(qū)分所有?，F(xiàn)在三人約定房屋共有，故A選項(xiàng)錯(cuò)誤。②甲、乙、丙不是家庭成員，根據(jù)《物權(quán)法》第103條，應(yīng)認(rèn)定為按份共有，且份額均等。故D選項(xiàng)錨誤。③按份共有中的份額是所有權(quán)的份額，而不是對(duì)共有物的份額。所以，如果乙將自己份額轉(zhuǎn)讓給丁，那也無權(quán)過問。但是，乙居住的第二層并不是乙的份額（生話常識(shí)告訴我們，若該樓房價(jià)值60萬元，第二層最值錢，可能價(jià)值30萬元)。④乙出賣第二層，不是對(duì)自己份額的處分，而是對(duì)共有物的處分，根據(jù)《物權(quán)法》第階條應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，乙的份額僅占1/3,故B選項(xiàng)鍺誤；C選項(xiàng)正確。⑤問題的關(guān)鍵：乙只是按照約定占有使用第二層，第二層不是乙的份額。2.共有物的使用與收益。根據(jù)《物權(quán)法》第96條，對(duì)共有物的使用與收益，共有人有約定的，按照約定。沒有約定的，分情況處理：(1)按份共有人按其份額，對(duì)共有物的整體進(jìn)行占有、使用和收益。但是，按份共有人超出其份額對(duì)共有物占有、使用、收益，對(duì)其他共有人構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?2)共同共有人共同占有、使用、收益。3.對(duì)共有物的保存。對(duì)共有物的保存，《物權(quán)法》未設(shè)明文。根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，最好看一下。(1)共有物的保存，指為防止共有物的毀損、滅失或其權(quán)利喪失，而維持其現(xiàn)狀的行為。保存行為可以是事實(shí)行為，如將置于室外的共有物收回屋內(nèi)以免被盜或遭受日曬雨淋；保存行為也可以是法律行為，如對(duì)出典的共有物行使回贖權(quán)。此外，下列行為亦屬共有物的保存：①“簡易修繕”行為。如修補(bǔ)漏雨的房屋，更換破碎的玻璃。②共有物如為易腐鮮活物品，為保全其價(jià)值而予以變賣。③中斷訴訟時(shí)效的行為。(2)保存行為的實(shí)施。保存行為，對(duì)全體共有人均有利無害，且性質(zhì)上多需急速處理，因此，無論按份共有或共同共有，共有人可以不經(jīng)其他共有人的事先同意而“單獨(dú)為之”。4.管理費(fèi)用的承擔(dān)。有約定的按約定。沒有約定的，因?qū)?nèi)對(duì)外而有所不同。(1)對(duì)外：根據(jù)《物權(quán)法》第102條，因共有物產(chǎn)生的債務(wù)，共有人承擔(dān)連帶責(zé)任。(2)對(duì)內(nèi)：根據(jù)《物權(quán)法》第98條，共有物的管理費(fèi)用，共有人有約定的，按照約定承擔(dān)，沒有約定的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。典型真題〔I〕紅光、金輝、綠葉和彩虹公司分別出資50萬、20萬、20萬、10萬元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對(duì)樓房管理和所有權(quán)歸屬未作約定。對(duì)此，下列哪一說法是錯(cuò)誤的？（10年?卷三?7題一C)A.該樓發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)按投資比例承擔(dān)B.該樓所有權(quán)為按份共有C.紅光公司投資占50%，有權(quán)決定該樓的重大修繕事宜D.彩虹公司對(duì)其享有的份額有權(quán)轉(zhuǎn)讓[答案解析]①四公司僅對(duì)共有物的使用作出了約定，而沒有約定共有的類型，根據(jù)《物權(quán)法》第103條的規(guī)定，應(yīng)視為按價(jià)共有。故B選項(xiàng)的表述正確，不當(dāng)選。②根據(jù)《物權(quán)法》第98條和第104條，無約定時(shí)，四公司應(yīng)按份額（此時(shí)就是出資比例）分擔(dān)管理費(fèi)用，故A選項(xiàng)的表迷正確，不當(dāng)選。③根據(jù)《物權(quán)法》第97條，無約定時(shí)，紅光公司的份額僅占50%,沒有達(dá)到2/3,無權(quán)單方面決定該樓的重大修繕事宜。故C選項(xiàng)的表述錯(cuò)誤，當(dāng)選。④按份共有人對(duì)其價(jià)額享有獨(dú)立的所有權(quán)，有權(quán)隨意處分。故D選項(xiàng)的表述正確，不當(dāng)選?！睮I〕甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，對(duì)共有房屋的管理沒有進(jìn)行約定。甲、乙、丙未經(jīng)丁同意，以全體共有人的名義將該房屋出租給戌。關(guān)于甲、乙、丙上述行為對(duì)丁的效力的依據(jù)，下列哪一表述是正確的？（12年?卷三.6題一B)A.有效，出租屬于對(duì)共有物的管理，各共有人都有管理的權(quán)利B.有效，對(duì)共有物的處分應(yīng)當(dāng)經(jīng)占共有份額2/3以上的共有人的同意，出租行為較處分為輕，當(dāng)然可以為之C.無效，對(duì)共有物的出租屬于處分，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人的同意D.有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以視為改良行為，經(jīng)占共有份額2/3以上的共有人的同意即可[答案解析]①《物權(quán)法》第96條所謂的“各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”，指各共有人依照法定規(guī)則享有管理的權(quán)利，而非各共有人均享有任意管理的權(quán)利。故A選項(xiàng)錯(cuò)誤。A選項(xiàng)不是錯(cuò)在前面的結(jié)論（“有效”），而是錯(cuò)在后面的原因（“都有管理的權(quán)利”）。②甲、乙、丙、丁對(duì)房屋系按份共有，其份額均為1/4。在共有人無約定時(shí)，對(duì)按份共有房屋的出租，須到達(dá)何標(biāo)準(zhǔn)，才能對(duì)所有權(quán)共有人發(fā)生效力？《物權(quán)法》未設(shè)明文，但可經(jīng)由“舉重以明輕”的解釋技術(shù)得出結(jié)論。根據(jù)《物權(quán)法》第97條，經(jīng)占份額2/3以上按份共有人的同意，處分（如出賣、抵押、拋棄所有權(quán)）按份共有物的處分行為對(duì)全體共有人有效。出租行為較處分行為為輕，舉重以明輕，經(jīng)過占份額2/3以上的按份共有人的同意出租共有物，當(dāng)然對(duì)全體共有人有效?，F(xiàn)出租房屋的行為已經(jīng)得到3/4以上按份共有人的同意（3/4大于2/3),當(dāng)然可以出租房屋。故B選項(xiàng)正確；C選項(xiàng)措誤。③所謂“改良行為”，指不改變共有物的性質(zhì)，而增加其效用或者價(jià)值行為（如對(duì)房屋重大修繕；給馬釘掌）。出租屬于“利用行為”，而非改良行為。故D選領(lǐng)錯(cuò)誤。

考試法律常識(shí)之民法(81)：共有二

1.對(duì)外效力。根據(jù)《物權(quán)法》第102條的規(guī)定，因共有物產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)（侵權(quán)之債、合同之債），在對(duì)外關(guān)系上共有人享有連帶僨權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。2.對(duì)內(nèi)效力。根據(jù)《物權(quán)法》第102條的規(guī)定，因共有物產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自已應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。典型真題甲、乙、丙按不同的比例共有一套房屋，約定輪流使用。在甲居住期間，房屋廊檐脫落砸傷行人丁。下列哪些選項(xiàng)是正確的？（09年.卷三.54題一ABCD)A.甲、乙、丙如不能證明自己沒有過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)丁承擔(dān)連帶賠償責(zé)任B.丁有權(quán)請求甲承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任C.如甲承擔(dān)了侵權(quán)責(zé)任，則乙、丙應(yīng)按各自份額分擔(dān)損失D.本案侵權(quán)責(zé)任適用過錯(cuò)責(zé)任原則[答案解析]①根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第85條，建筑物脫落致人損害的，由所有人、管理人或者使用人承擔(dān)過錯(cuò)推定責(zé)任。須注意：其規(guī)范意旨是，誰對(duì)建筑物負(fù)有維修或管護(hù)義務(wù)，就由誰承擔(dān)過錯(cuò)推定的責(zé)任。本題中，損害雖然發(fā)生于甲居住期間，但因房屋由甲、乙、丙按份共有，房屋的維修義務(wù)應(yīng)由甲、乙、丙共同承擔(dān)，故責(zé)任人應(yīng)為甲、乙、丙，而不是使用人甲一個(gè)人。②根據(jù)《物權(quán)法》第102條規(guī)定，因甲、乙、丙按份共有的房屋脫落致人損害，甲、乙、丙應(yīng)對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任。故A選項(xiàng)正確；B選項(xiàng)正確；C選項(xiàng)正確。③在司法考試的范圍內(nèi)，我國侵權(quán)責(zé)任法上的歸責(zé)原則有三：(a)過錯(cuò)責(zé)任；(b)無過錯(cuò)責(zé)任；(c)公平責(zé)任。過錯(cuò)推定責(zé)任不是獨(dú)立的歸責(zé)原則，僅為一種歸責(zé)方式。過錯(cuò)推定責(zé)任隸屬于過錯(cuò)責(zé)任原則，是過錯(cuò)責(zé)任原則的特殊表現(xiàn)形式，故D選項(xiàng)正確。(四）共有物的分割(★★★)1.分割請求權(quán)的行使。共有物分割請求權(quán)，屬于形成權(quán)，所以，一旦某個(gè)共有人享有分割請求權(quán)，即可請求分割共有物，終止共同關(guān)系，無須其他共有人同意。問題是共有人何時(shí)享有分割請求權(quán)，因分割請求權(quán)可因約定或者法定而受限制。(1)根據(jù)《物權(quán)法》第99條的規(guī)定，約定在一定期限內(nèi)不得分割共有物的，各共有人均不得行使分割請求權(quán)。但有例外：共有人有“重大理由”需要分割的，仍有權(quán)請求分割。下列情形屬有“重大理由”:①對(duì)共有物的處分持不同意見的“少數(shù)派共有人”；②家人病重急需用錢，共有人除共有財(cái)產(chǎn)外別無其他財(cái)產(chǎn)。(2)根據(jù)《物權(quán)法》第i99條的規(guī)定，未約定在一定期限內(nèi)不得分割共有物的，則：①按份共有人可以隨時(shí)請求分割。②共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失（如離婚、撤銷婚姻、分家）或者有童大理由（如夫妻約定財(cái)產(chǎn)分別所有)需要分割時(shí)可以請求分割。③另外，《婚姻法解釋(三)》第4條規(guī)定了夫妻一方可在婚姻關(guān)系存續(xù)期間請求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形?！痘橐龇ń忉專ㄈ?》第4條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財(cái)產(chǎn)的，人民法院不予支持但有下列重大理由且不損害債權(quán)人利益的除外：（一）一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為的；（二）一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患有重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用的?！?.分割方式。根據(jù)《物權(quán)法》第100條第1款，分割方式按以下順序確定：（1)共有人協(xié)商確定；（2)不能協(xié)商確定，原則上采用實(shí)物分割的方式；（3)不宜采用實(shí)物分割的，則采用變價(jià)分割或者作價(jià)分割。3.分割后的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)《物權(quán)法》第100條筍2款，共有物分割后，各共有人相互間承擔(dān)與買賣合同中出賣人相同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。即共有人分割所得的財(cái)產(chǎn)具有權(quán)利或者質(zhì)量瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。典型真題關(guān)于共有，下列哪些表述是正確的？（11年·卷三·56題一BCD)A.對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有B.桉價(jià)共有人對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有C.夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上權(quán)利平等，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定D.對(duì)共有物的分割，當(dāng)事人沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割[答案解析]①根據(jù)《物權(quán)法》第103條，A選項(xiàng)錯(cuò)誤。②根據(jù)《物權(quán)法》第104條，B選項(xiàng)正確。③根據(jù)《物權(quán)法》第97條和《婚姻法解釋（一）》第17條，C選項(xiàng)正確。④根據(jù)《物權(quán)法》第99條，D選項(xiàng)正確。(五）共有人的優(yōu)先購買權(quán)(★★★)相關(guān)法條《物權(quán)法》第101條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。1.按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。須注意以下幾點(diǎn)：(1)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的要件：①某一按份共有人向（按份共有人之外的）第三人轉(zhuǎn)讓自己的份額。②按份共有人須以與第三人同等的條件提出購買（同等條件包括價(jià)款、支付方式、擔(dān)保的同等)。③須在知道后的合理期限（是一個(gè)除斥期間）內(nèi)行使。合理期限經(jīng)過，優(yōu)先購買權(quán)消滅。但合理期間是多長，暫時(shí)法無明文。(2)若有兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購買權(quán)，由轉(zhuǎn)讓份額的按份共有人決定將其份額轉(zhuǎn)讓給哪一個(gè)共有人（這是出題人的觀點(diǎn)）。(3)根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第24條的規(guī)定，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。換言之，若按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，則房屋承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。2.共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《民通意見》第92條的規(guī)定，在共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，原共同共有人出賣分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于“一個(gè)整體”或者“配套使用”的，其他原共有人可以主張優(yōu)先購買權(quán)。典型真題甲、乙按20%和80%的份額共有一間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后將該房屋轉(zhuǎn)租給丁?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。下列哪一項(xiàng)表述是正確的？（05年?卷三?12題一C)A.乙、丙有優(yōu)先購買權(quán)，丁無優(yōu)先購買權(quán)B.乙、丁肴優(yōu)先購買權(quán)，丙無優(yōu)先購買權(quán)C.乙、丙、丁都有優(yōu)先購買權(quán)D.丙、丁有優(yōu)先購買權(quán)，乙無優(yōu)先購買權(quán)[答案解析]①根據(jù)《物權(quán)法》第101條，按份共有人乙享有優(yōu)先購買權(quán)。②根據(jù)《合同法》第230條，承租人丙享有優(yōu)先購買權(quán)。③問題是，在這個(gè)合法轉(zhuǎn)租合同中，次承租人丁是否享有優(yōu)先購實(shí)權(quán)呢？看似法律未設(shè)明文，但舉輕以明重，《合同法》第230條也應(yīng)適用于更需要房屋的次承租人丁，丁享有優(yōu)先購買權(quán)，這也是出題人的觀點(diǎn)。故C選項(xiàng)是正確答案。④須注意：根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第24條，若按份共有人乙行使優(yōu)先購買權(quán)，則丙、丁就喪失了優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)然，也可以說，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。⑤若排個(gè)序，乙最優(yōu)先，丁其次，丙最后。