2018軍隊文職考試考崗位能力民法常識之一房二賣
2017年9月，市民王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預售商品房買賣合同，約定由王某購買某小區(qū)602號房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購房款，只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交付，王某多次催促，最后才得知該小區(qū)602號房早就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某，劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權證。王某憤而提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應利息及其他實際損失、支付相當于已付購房款的賠償金。 房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴重的損害。對于這種一房二賣的行為，法律是如何規(guī)范的?
因為，劉某此時適用善意第三人制度，首先，劉某在于房地產(chǎn)公司簽房屋買賣合同時，并不知道房地產(chǎn)公司已經(jīng)將房子賣給王某了，劉某事前是不知情的，也就是我們法律中所說的不知情其次，劉某在于房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的時候，以市場的價格與房地產(chǎn)公司進行貿(mào)易，屬于我們法律中所說的合理價格最后，不動產(chǎn)權屬變更需要登記，劉某也已經(jīng)獲得了房屋所有權證。綜上所述，劉某符合善意取得制度，因此目前該房屋的所有權人應該是劉某。 但是，當多數(shù)人估計此時會產(chǎn)生疑問。王某不是與房地產(chǎn)公司也簽訂了一份房屋買賣合同嗎?此時房屋的所有權人是劉某，那么也就意味這王某的這份房屋買賣合同是無效的嗎?這就又涉及到債權當中的一個高頻熱點，一個物體上同時存在物權和債權，物權效力優(yōu)先原則。
當合同的債權和房屋的所有權全都存在時，此時物權的效力和債權的效力都沒有瑕疵的時候，我們要以物權的效力優(yōu)先。在這個案例當中，就可以看出王某與房地產(chǎn)公司簽訂的第一份房屋買賣合同有效，而劉某確實也獲得了這房子物權，物權和債權都沒有無效、可撤銷和效力待定的情況，因此王某的第一份買賣合同仍然是有效的，但房屋的產(chǎn)權確實屬于劉某。 最后就會涉及到王某的理賠情況，房地產(chǎn)公司應將王某買賣房屋的款項如數(shù)歸還，如果在合同當中對于違約金或定金等情況有規(guī)定的，房地產(chǎn)公司就應該按照合同進行理賠。
考試法律常識之民法(168)：一房數(shù)租
第6條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。1.說明。該條確立了“債權具有平等性的例外規(guī)則?！奔丛谝环繑?shù)租中，在每一個租賃合同均有效時，承租人請求出租人承擔實際履行義務的債權具有不平等性。2.同一出租人，就同一房屋，與兩個以上的承租人訂立房屋租賃合同，為“一房數(shù)租”?！耙环繑?shù)租”中，依照下列順序，確定數(shù)個承租人請求出租人實際履行之債權的先后順序:①已經(jīng)合法占有租賃房屋的承租人優(yōu)先；②已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的承租人優(yōu)先；③合同成立在先的承租人優(yōu)先。典型真題孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租后與陳某簽訂了轉租合同，孫某表示同意。但是，孫某在與李某簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把該房租給了王某并已交付。李某、陳某、王某均要求繼續(xù)租賃該房屋。下列哪一表述是正確的？（14年·卷三·14題一C)A.李某有權要求王某搬離房屋B.陳某有權要求王某搬離房屋C.李某有權解除合同，要求孫某承擔賠償責任D.陳某有權解除合同，要求孫某承擔賠償責任[答案解析]①因王某已經(jīng)合法占有租賃的房屋，根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第6條第1款，應確定王某為履行合同的承租人。王某對房屋為有權占有。李某和陳某無任何權利請求王某返還房屋。故A選項錯誤；B選項錯誤。②根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第6條第2款，因?qū)O某違約，李某訂立合同的目的不能實現(xiàn)，李某有權解除與孫某的房屋租賃合同，并請求孫某承擔違約損害賠償。故C選項正確。③在李某與陳某的租賃合同中，李某不能向陳某交付房屋，構成根本違約，陳某有權解除與李某的租賃合同，并請求李某承擔損害賠償責任。但是，根據(jù)合同的相對性（可以《合同法》第121條為依據(jù)），陳某無權請求孫某承擔違約損害賠償責任。
