2019解放軍文職招聘考試法學(xué)題庫581-解放軍文職人員招聘-軍隊(duì)文職考試-紅師教育
發(fā)布時(shí)間:2019-04-25 22:41:01案情:甲欲出賣自家的房屋,但其房屋現(xiàn)已出租給張某,租賃期還剩余1年。甲將此事告知張某,張某明確表示,以目前的房價(jià)自己無力購買。甲的同事乙聽說后,提出購買。甲表示愿意但需再考慮細(xì)節(jié)。乙擔(dān)心甲將房屋賣與他人,提出草簽書面合同,保證甲將房屋賣與自己,甲同意。甲、乙一起到房屋登記機(jī)關(guān)驗(yàn)證房屋確實(shí)登記在甲的名下,且所有權(quán)人一欄中只有甲的名字,雙方草簽了房屋預(yù)購合同。后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定:乙在合同簽訂后的5日內(nèi)將購房款的三分之二通過銀行轉(zhuǎn)賬給甲,但甲須提供保證人和他人房屋作為擔(dān)保;雙方還應(yīng)就房屋買賣合同到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。甲找到丙作為保證人,并用丁的房屋抵押。丁與乙簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記,但并沒有約定擔(dān)保范圍。甲乙雙方辦理了房屋買賣合同預(yù)告登記,但甲忘記告訴乙房屋出租情況。此外,甲的房屋實(shí)際上為夫妻共同財(cái)產(chǎn),甲自信妻子李某不會(huì)反對其將舊房出賣換大房,事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但甲還是瞞著李某與乙辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2年后,甲與李某離婚,李某認(rèn)為當(dāng)年甲擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失,要求賠償。甲抗辯說,賠償請求權(quán)已過訴訟時(shí)效。問題:1.在本案中,如甲不履行房屋預(yù)購合同,乙能否請求法院強(qiáng)制其履行?為什么?答:不能。理由是預(yù)約雖是合同,其目的在于訂立主合同。按照最高法院買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋,當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、備忘錄等預(yù)約合同,約定將來訂立買賣合同,一方不履行的,對方可請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。但是,法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂正式合同。乙可以按照《合同法》第113條請求賠償,也可以根據(jù)第94條請求解除合同并請求賠償。2.甲未告知乙有租賃的事實(shí),應(yīng)對乙承擔(dān)什么責(zé)任?答:甲應(yīng)對丙承擔(dān)違約責(zé)任。甲應(yīng)說明買賣標(biāo)的物上有負(fù)擔(dān)的事實(shí)而未說明,違反了法律規(guī)定的義務(wù),在合同有效的情況下,應(yīng)該納入到違約責(zé)任中。3.如甲不按合同交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),預(yù)告登記將對乙產(chǎn)生何種保護(hù)效果?答:按照我國《物權(quán)法》第21條的規(guī)定,預(yù)告登記后,甲再處分房屋的,不產(chǎn)生物權(quán)效力。即丙對房屋的交付請求權(quán)具有物權(quán)性優(yōu)先權(quán),可以對抗所有的未登記的購買人。4.如甲在預(yù)告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同,該合同是否有效?為什么?答:預(yù)告登記后,甲與第三人簽訂的房屋買賣合同有效,只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,如果甲不履行,將對第三人承擔(dān)違約責(zé)任。5.如甲不履行合同義務(wù),在擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)上乙可以行使什么樣的權(quán)利?擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)后,甲、丙、丁的關(guān)系如何?答:如果甲不履行合同義務(wù),丙可以選擇實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或者向保證人丁主張保證責(zé)任。無論丁還是戊履行擔(dān)保責(zé)任后,都有權(quán)向甲追償。(或:丁、戊可向甲追償,也可以要求對方(丁或者戊)承擔(dān)一半的份額)6.甲擅自處分共有財(cái)產(chǎn),其妻李某能否主張買賣合同無效?是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記?為什么?答:不得主張無效。即使沒有處分權(quán),也不影響合同效力。不可以主張房屋登記過戶為無效,對于善意的丙不得主張無效。7.甲對其妻李某的請求所提出的時(shí)效抗辯是否成立?為什么?答:不成立。由于雙方為夫妻共同財(cái)產(chǎn)制,夫妻關(guān)系存續(xù)是訴訟時(shí)效期間中止的法定事由。